El edificio de Morandé 440, en Santiago, abrió sus puertas el viernes por la mañana como cualquier otro día, con una diferencia: el hombre que había dirigido durante casi tres décadas el Conservador de Bienes Raíces, Comercio y Aguas ya no debía estar adentro. Carlos Miranda, de sesenta años, conservador de Hipotecas y Gravámenes, llegó temprano con una preocupación concreta. Temía encontrar a Luis Maldonado Croquevielle sentado en su escritorio, trabajando como si nada hubiera cambiado. Maldonado había cumplido una jornada completa el jueves y se había retirado por la tarde sin decirle nada a nadie. Miranda ya había avisado a la fiscalía judicial de la Corte de Apelaciones de Santiago, y por eso ese viernes dos fiscales judiciales, Javiera González y Jorge Norambuena, se instalaron en el edificio. Primero se reunieron con Miranda y después recorrieron piso por piso, llamando a los funcionarios por su nombre y pidiéndoles la cédula de identidad. Cerca de las diez y media, Maldonado entró. Dio una vuelta por el primer piso, saludó a quienes hasta la noche anterior habían sido sus empleados y se topó con los fiscales. Cuando se cruzó con Miranda, según relataron personas del propio conservador, los dos hombres no se saludaron.
Tenía ochenta y un años y sus funciones habían terminado formalmente a las 23:59 de la noche anterior, por aplicación de la ley 21.772. Su sola presencia en las oficinas no permite establecer si firmó algún documento o si realizó alguna actuación propia del cargo después de esa hora.
Esa ley es la razón de que esa mañana ocurriera. Reformó el sistema notarial y registral chileno, entró en vigor el 2 de abril de 2026 e hizo algo que el país había discutido durante décadas sin llegar a ninguna parte: terminó con el carácter vitalicio de estos cargos y fijó una edad máxima de setenta y cinco años para notarios, conservadores y archiveros. Los nuevos titulares deberán ser seleccionados mediante concursos públicos a cargo de la Dirección Nacional del Servicio Civil, y ya no por la antigua vía de las entrevistas y las ternas.
Para entender lo que se le quitaba, conviene saber cómo lo había conseguido. Maldonado empezó su carrera registral en Santa Cruz, una comuna donde su familia tenía tierras cerca, y asumió ese conservador en 1979. En 1983 ya había ascendido a Rancagua, una capital regional. Después, en 1997, murió Herman Chadwick Valdés, que había sido conservador de Santiago por más de veinte años, y quedó vacante el cargo más codiciado del país. En esa época, el método de selección consistía en entrevistas con los ministros de la Corte de Apelaciones de Santiago y luego una terna, de la cual elegía el Presidente de la República. Maldonado nunca ocultó cómo lo había logrado: en 2001 reconoció abiertamente que había hecho un intenso trabajo de persuasión con todos los ministros de la corte. Le ganó al notario de Melipilla y al de Valparaíso, aunque él prefería destacar sus años de servicio en Santa Cruz y Rancagua y su calificación de 6,95. Fue el Presidente Eduardo Frei Ruiz-Tagle quien lo llamó por teléfono para avisarle que había sido elegido. Asumió el 16 de diciembre de 1997. En los pasillos de tribunales, el comentario que circulaba era que el cargo había quedado en manos del hijo de un exministro de la Corte Suprema y hermano de una jueza de la corte santiaguina. Su declaración de patrimonio e intereses consigna veintinueve propiedades, entre ellas una casa en Vitacura con un avalúo fiscal cercano a los mil millones de pesos.
El conservador mismo le reportaba alrededor de ciento cincuenta millones de pesos al mes. Se lo conocía como integrante del grupo apodado los Inmortales, y las críticas que lo persiguieron no apuntaban tanto al dinero como a quiénes trabajaban para él. En los últimos meses contrató a su nieto, el arquitecto Agustín Palacios Maldonado, en la sección de planos; cuando surgieron las preguntas, la respuesta fue que el joven estaba con permiso sin goce de sueldo. Investigaciones periodísticas detectaron que en la estructura interna del conservador de Santiago había hijos, sobrinos, una nuera, una expareja de una de sus hijas, un ahijado y personas cercanas a sus amistades personales. En 2022, varios reportajes identificaron al menos quince parientes o amigos vinculados a Maldonado empleados en la institución. En 2023, la unidad de investigación de Radio Bío Bío documentó que en la planilla también figuraban hijos, hijas, sobrinos, cuñados y otros parientes de integrantes del Poder Judicial, de parlamentarios y de notarios: una red de relaciones que, según los especialistas consultados entonces, servía para proteger los cargos más apetecidos del mundo auxiliar de la justicia. El reproche de fondo era siempre el mismo: estas oficinas cumplen funciones públicas y sus titulares son ministros de fe de actos jurídicos, pero funcionaban con estándares de transparencia muy inferiores a los que se le exigen al resto del Estado.
La nueva ley cierra esa puerta de manera directa. Notarios, archiveros y conservadores tienen prohibido emplear en sus oficinas a parientes directos, a sus cónyuges o a parientes colaterales hasta el tercer grado. Tampoco podrá ser designada en uno de estos cargos una persona que tenga vínculos de familia o de matrimonio con autoridades como el Presidente, los ministros de Estado, los parlamentarios, el Fiscal Nacional o funcionarios de tribunales.
Maldonado peleó. El Ministerio de Justicia decretó su remoción en julio, en aplicación de la ley 21.772, y él intentó frenarla primero con un recurso de protección económica, que fue declarado inadmisible, y después con una demanda por discriminación arbitraria. Ninguna de las dos cosas movió la fecha. Su último intento fue más silencioso y más práctico: el 19 de marzo presentó una lista con tres abogados como posibles reemplazantes y pidió a la Corte de Apelaciones que aclarara cómo debían nombrarse los titulares interinos de los registros de Propiedad, Comercio y Aguas. El informe que se presentó al pleno fue tajante y señaló que la lista entregada por el conservador no debía ser considerada. Producida la vacancia, agregaba, corresponde designar a un interino a propuesta del fiscal judicial respectivo, y mientras eso no ocurra el conservador sigue funcionando por subrogación. Por eso el hombre que llegó temprano ese viernes por la mañana fue Carlos Miranda.
Maldonado no se fue solo. Ese mismo viernes, treinta y cinco notarios, conservadores y archiveros mayores de setenta y cinco años tuvieron que dejar sus cargos, con remociones formalizadas en decretos firmados por el ministro de Justicia, Fernando Rabat, y el subsecretario, Luis Silva. El promedio de edad era de ochenta y un años. La lista recorre el país entero e incluye a Alfonso Barrientos, conservador y archivero de Los Andes, de noventa y seis años. Sus oficinas no cierran: titulares interinos las cubren mientras se realizan los concursos para elegir a sus sucesores.
En un mensaje a los funcionarios, Miranda intentó tranquilizarlos. Los invitó a seguir trabajando con calma y responsabilidad, y prometió de su parte un esfuerzo compartido, en un clima de respeto y confianza mutuos. Detrás de esas palabras hay también una aritmética. Como único titular que queda, Miranda recibirá los ingresos de tres registros y, si el viejo rumor de tribunales sobre las cifras es exacto, eso podría significar cerca de trescientos millones de pesos al mes mientras el Servicio Civil, encabezado por Pedro Lea-Plaza, no abra el concurso para reemplazar a Maldonado y al exconservador Kamel Saquel. La institución ya tiene en su poder todos los perfiles de los cargos. Que el nuevo sistema llegue pronto depende ahora de cuándo diga que sí.