El edificio de Morandé 440, en Santiago, abrió el viernes por la mañana como abre todas las mañanas, con una sola diferencia: el hombre que había dirigido durante casi tres décadas el Conservador de Bienes Raíces, Comercio y Aguas ya no debía estar dentro. Carlos Miranda, de sesenta años, conservador de Hipotecas y Gravámenes, llegó temprano y con una inquietud precisa: temía encontrar a Luis Maldonado Croquevielle en su escritorio, trabajando como si nada hubiera cambiado. Maldonado había cumplido una jornada completa el jueves y se había marchado por la tarde sin decir nada a nadie. Miranda ya había advertido a la fiscalía judicial de la Corte de Apelaciones de Santiago, de modo que ese viernes dos fiscales judiciales, Javiera González y Jorge Norambuena, se instalaron en el edificio, se reunieron con Miranda y recorrieron piso por piso llamando nombres y pidiendo las cédulas de identidad a los funcionarios. Cerca de las diez y media, Maldonado entró. Dio una vuelta por el primer piso, saludó a quienes hasta la tarde anterior habían sido sus empleados y se topó con los fiscales. Cuando se cruzó con Miranda, según relatan quienes estaban dentro del conservador, los dos hombres no se saludaron.
Tenía ochenta y un años y sus funciones habían cesado formalmente a las 23:59 de la noche anterior, en virtud de la Ley 21.772. Su sola presencia en las oficinas no permite establecer si firmó algo o ejecutó algún acto propio del cargo después de esa hora.
Esa ley es la razón de que la mañana haya ocurrido. Reformó el sistema notarial y registral chileno, entró en vigor el 2 de abril de 2026 e hizo algo que el país discutió durante décadas sin resultado: puso fin al carácter vitalicio de estos cargos y fijó una edad máxima de setenta y cinco años para notarios, conservadores y archiveros. Los nuevos titulares deberán ser seleccionados mediante concursos públicos a cargo de la Dirección Nacional del Servicio Civil, y no por la antigua vía de entrevistas y ternas.
Para entender qué se le quitaba conviene saber cómo lo había obtenido. Maldonado inició su carrera registral en Santa Cruz, una comuna donde su familia tenía tierras en las cercanías, y asumió ese conservador en 1979. En 1983 ya había ascendido a Rancagua, capital regional. Luego, en 1997, murió Herman Chadwick Valdés, conservador de Santiago durante más de veinte años, y quedó vacante el cargo más codiciado del país. Por entonces el método de selección consistía en entrevistas con los ministros de la Corte de Apelaciones de Santiago y una terna de la que elegía el Presidente de la República. Maldonado nunca ocultó cómo lo trabajó: en 2001 reconoció abiertamente que había hecho un lobby intenso con cada uno de los ministros de la corte. Se impuso al notario de Melipilla y al de Valparaíso, aunque él prefería destacar sus servicios en Santa Cruz y Rancagua y su calificación de 6,95. Fue el Presidente Eduardo Frei Ruiz-Tagle quien lo llamó por teléfono para avisarle que había sido elegido. Asumió el 16 de diciembre de 1997. En los pasillos de tribunales el comentario era que el cargo había quedado en manos del hijo de un exministro de la Corte Suprema y hermano de una jueza de la corte santiaguina. Su declaración de patrimonio e intereses consigna veintinueve propiedades, entre ellas una casa en Vitacura con un avalúo fiscal cercano a los mil millones de pesos.
El conservador mismo le reportaba alrededor de ciento cincuenta millones de pesos al mes. Se lo conocía como integrante del grupo apodado los Inmortales, y las críticas que lo persiguieron no apuntaban tanto al dinero como a quiénes trabajaban para él. En los últimos meses contrató a su nieto, el arquitecto Agustín Palacios Maldonado, para desempeñarse en la sección de planos; cuando surgieron las preguntas, la respuesta fue que el joven estaba con permiso sin goce de sueldo. Investigaciones periodísticas establecieron que la estructura interna del conservador de Santiago incluía hijos, sobrinos, una nuera, un exyerno, un ahijado y personas vinculadas a sus amistades personales. En 2022, diversos reportajes identificaron al menos quince parientes o amigos de Maldonado empleados en la institución. En 2023, la unidad de investigación de Radio Bío Bío documentó que la planilla contenía además hijos, hijas, sobrinos, cuñados y otros parientes de miembros del Poder Judicial, de parlamentarios y de notarios: una red de relaciones que, según los especialistas consultados entonces, contribuía a blindar los cargos más apetecidos del mundo auxiliar de la justicia. El reproche de fondo era siempre el mismo: estas oficinas cumplen funciones públicas y sus titulares son ministros de fe de los actos jurídicos, pero operaban con estándares de transparencia muy inferiores a los que se exigen al resto del Estado.
La nueva ley cierra esa puerta de manera directa. Notarios, archiveros y conservadores tienen prohibido emplear en sus oficios a sus parientes por línea recta, a sus cónyuges y a sus parientes colaterales hasta el tercer grado. Tampoco podrá ser nombrada en uno de estos cargos una persona con vínculos de parentesco o matrimonio con autoridades como el Presidente, los ministros de Estado, los parlamentarios, el Fiscal Nacional o funcionarios judiciales.
Maldonado peleó. El Ministerio de Justicia decretó su remoción en julio al amparo de la Ley 21.772, y él intentó frenarla con un recurso de protección económica, declarado inadmisible, y después con una denuncia por discriminación arbitraria. Ninguno de los dos movió la fecha. Su último intento fue más silencioso y más práctico: el 19 de marzo presentó una lista con tres abogados como posibles reemplazantes y pidió a la Corte de Apelaciones que aclarara cómo debían designarse los titulares interinos de los registros de Propiedad, Comercio y Aguas. El informe presentado al pleno fue tajante: la nómina entregada por el conservador no debía ser considerada. Producida la vacancia, señalaba, corresponde nombrar a un interino a propuesta del fiscal judicial respectivo, y mientras eso no ocurra el conservador sigue funcionando por subrogación. Por eso Carlos Miranda era el hombre que llegó temprano aquel viernes por la mañana.
Maldonado no se fue solo. Ese mismo viernes, treinta y cinco notarios, conservadores y archiveros mayores de setenta y cinco años debieron abandonar sus cargos, con remociones formalizadas en decretos firmados por el ministro de Justicia, Fernando Rabat, y el subsecretario, Luis Silva. El promedio de edad era de ochenta y un años. La lista recorre el país de extremo a extremo e incluye a Alfonso Barrientos, conservador y archivero de Los Andes, de noventa y seis años. Sus oficinas no cierran: titulares interinos las cubrirán mientras se desarrollan los concursos para elegir a sus sucesores.
En un mensaje a los funcionarios, Miranda intentó darles tranquilidad: los invitó a seguir trabajando con calma y responsabilidad y prometió, de su parte, un esfuerzo compartido en un clima de respeto y confianza mutuos. Bajo esa calma hay una aritmética. Como único titular que queda, Miranda percibirá las utilidades de tres registros y, si el viejo rumor de tribunales sobre las cifras es exacto, eso podría significar cerca de trescientos millones de pesos al mes mientras el Servicio Civil, encabezado por Pedro Lea-Plaza, no abra el concurso para reemplazar a Maldonado y al exconservador Kamel Saquel. La institución ya tiene en su poder todos los perfiles de los cargos. Que el nuevo sistema llegue pronto depende ahora de cuándo diga que sí.